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Zahlung von Vertragsstrafe ( § 2 Nr. - Teil 1
5 ErbbauVO)
Wie der Heimfallsanspruch bedarf auch die Vertragsstrafe der ausdrücklichen Vereinbarung im Erbbauvertrag und ist somit frei verhandelbar.
Es kann auf die für den Heimfall vereinbarten Regelungen verwiesen werden.
Jedoch sollte man sich über den jeweiligen Sinn Gedanken machen.
Weiter sollte klar geregelt sein, in welchem Verhältnis die Vertragsstrafe zum Heimfallsanspruch steht.
Besonders dann, wenn an beide Sanktionen dieselben Voraussetzungen geknüpft sind.
In der Regel wird bei leichten Verletzungen der Vertragsvereinbarungen eine Vertragsstrafe herangezogen und erst bei einem schweren Vergehen wird ein Heimfallsanspruch geltend gemacht.
Die Höhe der Vertragsstrafe ist von den Parteien frei verhandelbar.
Jedoch kann nach § 343 BGB eine unverhältnismäßig hohe Strafe auf Antrag durch ein Urteil auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden.
Ein Beispiel für eine Vertragsstrafe kann die unpünktliche Zahlung des Erbbauzinses sein.
Hier kann eine Vertragsstrafe in der Form geltend gemacht werden, dass in einem solchen Fall der Erbbauzinssatz sich um einen bestimmten Prozentsatz erhöht.
Diese Vereinbarung widerspricht nicht dem Verbot von Zinseszins, wenn seine Höhe nicht vom Rückstand des Erbbauzinses abhängig gemacht wurde.
Eine Verdinglichung der Vertragsstrafe durch Eintragung ins Grundbuch wirkt für und gegen jeden Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten.
Anders als beim Heimfallsanspruch haftet hier der Erbbauberechtigte persönlich, d.
h.
derjenige, der die Vertragsverletzung begeht.
Somit haftet er nicht für vergehen seiner Rechtsvorgängers.
Sobald die vereinbaren Bedingungen eingetreten sind, ist die Vertragsstrafe fällig.
Vom Zeitpunkt, zu dem der Grundstückseigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzung Kenntnis erlangen hat, besteht eine Verjährungsfrist von sechs Monaten, zwei Jahre ohne Rücksicht dieser Kenntnis ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Voraussetzung (§4 ErbbauVO).