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Zustimmungsvorbehalte bei Veräußerung oder Belastung des Erbaurechts ( § 5 – 8 ErbbauVO) - Teil 1
Die Person des Erbbauberechtigten ist für den Grundstückseigentümer von besonderer Bedeutung.
Von ihm erhält der Grundstückseigentümer seinen Erbbauzins.
Außerdem können Grundpfandrechte und Reallasten am Erbbaurecht für den Grundstückseigentümer in Falle eines Heimfalles eine erhebliche Rolle spielen.
Deshalb ermöglicht die Erbbaurechtsverordnung durch den § 5 ErbbauVO die Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts abhängig zu machen von der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Diese Vorschrift dient als Schutz des Grundstückseigentümers vor unangemessenen Belastungen des Erbbaurechts und als Sicherstellung, dass ein Sonderrechtsnachfolger des Erbbauberechtigten auch die nur schuldrechtlich wirksamen Verpflichtungen übernimmt.
Außerdem soll sie Spekulationen mit dem Erbbaurecht verhindern.
Aus diesem Grunde geht die dingliche Wirkung der Vereinbarung des § 5 ErbbauVO weiter als die dingliche Wirkung der Vereinbarungen nach § 2 ErbbauVO.
Sie gelten für und gegen jedermann für die gesamte Dauer des Erbbaurechts.
§ 7 ErbbauVO stellt das notwendige Korrektiv dieses Schutzzweckes dar und stellt sicher, dass unter bestimmten Vorsaussetzungen der Grundstückseigentümer zur Zustimmung verpflichtet ist.
Eine Erweiterung dieses Schutzes ermöglicht der § 8 ErbbauVO.
Die dingliche Wirkung des vertraglichen Inhaltes des Erbbaurechts entsteht erst durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, wie es § 873 BGB vorsieht.
Die gesetzliche Mindestanforderung des § 1 (1) ErbbauVO, der Grundsatz der Veräußerlichkeit, darf durch die Vereinbarungen des § 5 ErbbauVO nicht verletzt werden.
Deshalb lässt der § 5 ErbbauVO auch nur in bestimmten Fällen eine eingeschränkte Zustimmungspflicht zu.
Diese Einschränkungen der Zustimmungspflicht können die Vertragspartner grundsätzlich frei aushandeln.
§ 5 ErbbauVO ist als eine restriktive Ausnahmevorschrift zu § 137BGB anzusehen, somit findet der § 5 ErbbauVO keine Anwendung auf Belastungen wie Nießbrauch, Vormerkung, persönliche Dienstbarkeit oder Untererbbaurecht.