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Vereinbarungen über den dinglichen Erbbauzins - Teil 1
Liegt eine Einigung über den Erbbauzins im Sinne des § 873 BGB vor, so ist dieser als eine reallastartige Verpflichtung anzusehen, die eine formlose Einigung benötigt.
Neben dieser formlosen Einigung muss nach die Eintragung im Grundbuch gemäß den §§ 19 und 20 GBO in öffentlicher beglaubigter Form bewilligt werden.
Erst dann ist gemäß des § 9(1) ErbbauVO der Erbbauzins als Belastung ordnungsgemäß eingetragen.
Hier geht die dingliche Belastung des Erbbaurechts in der Form des Erbbauzinses über den Rahmen einer schuldrechtlichen Verpflichtung hinaus.
Da jedoch der Erbbauzins nicht Inhalt des Erbbaurechts ist, kann es somit auch nicht Inhalt des Erbbaurechts im Sinne des § 2 ErbbauVO werden.
Dies hat zur Folge, dass bei einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts der Ersteigerer für die noch verbleibende Dauer des Erbbaurechts keinen Erbbauzins zu entrichten hat, sofern die Erbbauzinsreallast nicht in das geringste Gebot fällt.
Der Anspruch aus dem dinglichen Erbbauzins entsteht und wird fällig durch die Einigung und Eintragung in die Abteilung II des Erbbaugrundbuches.
Dies bedeutet, solange es zu keiner Eintragung kommt, besteht nur eine schuldrechtliche Vereinbarung über die Entrichtung eines Erbbauzinses.
Der Erbbauzins wird in der Regel nur noch in Geld erbracht, obwohl man auch eine Sachwertvereinbarung, wie Roggen oder Weizen u.
ä.
, als Erbbauzins zugrunde legen kann.
Heute wird der Erbbauzins meist unter der Hinzuziehung des Verkehrswertes des Erbbaugrundstückes ermittelt und in zwei nachträglich zu zahlenden Halbjahresraten mit einem Prozentsatz von zwischen vier und acht geleistet.
Gemäß §9 (2) S.
1 ErbbauVO muss der eingetragene Erbbauzins in Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt sein.
Um eine inhaltliche Änderung des Erbbauzinses während seines Bestehens vorzunehmen, bedarf es daher der gleichen Voraussetzungen, die auch bei dessen Bestellung erforderlich sind.