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Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf - Teil 2
Dies geschieht, in dem der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten den Vorschlag einer Verlängerung des Erbbaurechts auf die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks vorschlägt.
Lehnt der Erbbauberechtigte dies ab, so erlischt auch sein Anspruch auf Entschädigung.
Das Recht auf Entschädigung gehört zu den dinglichen Inhalten des Erbbaurechtsvertrages.
Der Anspruch an sich beruht auf dem Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts und ist bis dahin nicht abtretbar (§ 27 (4) ErbbauVO).
Daher kann man diesen Anspruch weder pfänden (§ 851 (1) ZPO) noch verpfänden (§ 1274 (2) BGB).
Da auch hier die Parteien bei der Ausarbeitung der Entschädigungsvereinbarung aushandeln können, was sie möchten, kann man keine allgemeinen Regelungen aufstellen.
So können folgende Faktoren auf die Höhe der Entschädigung Einfluss nehmen:
• Wer hat das Bauwerk errichtet, sprich, wurde es vom Grundstückseigentümer oder vom Erbbauberechtigten errichtet?
• Entspricht das bestehende Bauwerk am Ende des Erbbaurechts den im Vertrag getroffenen Vereinbarungen?
• Handelt es sich um Wohngebäude oder um gewerblich genutzte Gebäude?
• Wie hoch wurde der Erbbauzins vereinbart? Es könnte nämlich sein, dass bei einem niedrigen Erbbauzins auch die Entschädigung eher niedrig zu halten ist und umgekehrt.
• Wie wird die Zahlung der Entschädigung vorgenommen? Wird sie durch eine Einmalzahlung geleistet oder erfolgt sie über eine Abzahlung in Raten.
Für den dinglichen Entschädigungsanspruch ist vom gemeinen Wert des Bauwerkes auszugehen, gemäß § 27 (2) ErbbauVO, der nach herrschender Meinung auch für den gesetzlichen Entschädigungsanspruch anzusetzen ist.
Unter dem gemeinen Wert des Bauwerks ist dessen Verkehrswert zu verstehen, der je nach Ermessen übers Vergleichwert-, Ertragswert-, oder Sachwertverfahren ermittelt wird.
Demzufolge kann beispielsweise ein Geschäftshaus mit dem Ertragswertverfahren und ein Einfamilienhaus mit dem Sachwertverfahren bewertet werden.