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Analyse der einzelnen Fälle - Teil 1
Vergleich der zeitlichen Finanzierungsbelastung
In der Praxis wird der Erbbauzins über die Jahre hin angepasst.
Zu Anfang ist der Erbbauzins niedrig, da der Erbbauberechtigte mit den Kosten zur Erstellung des Gebäudes meist schon genug belastet ist.
Er dient einer Entlastung des Erbbauberechtigten, und wird nach ca.
fünf Jahren hinaufgesetzt.
Danach gibt es eine letzte Erhöhung nach Beendigung des zehnten Jahres seit Erteilung des Erbbaurechts.
Für unsere Analyse wird daher von der folgenden Erbbauzinsstaffelung ausgegangen: In den ersten fünf Jahren wird ein Erbbauzinssatz von 2% geleistet.
Vom sechsten bis einschließlich dem zehnten Jahr wird der Erbbauzinssatz auf 3% angehoben.
Ab dem elften Jahr bis zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts beträgt er dann 5%.
Im folgendem wird als Beispiel das Grundstück in Stuttgart herangezogen.
Die Zinsbelastung für alle zwölf Grundstücke findet man im Anhang.
Wie man erkennen kann, schneiden sich die beiden Reihen zwischen dem dreizehnten und vierzehnten Jahr.
Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Zinsbelastung für das Erbbaurecht geringer als die Zinsbelastung in Falle eines fremdfinanzierten Grundstückserwerbs.
Dafür wird die Zinsbelastung für das Erbbaurecht danach jedoch bedeutend höher.
Der Zeitpunkt, an dem Erbbauzins- und Darlehenszinsbelastung gleich groß werden, verschiebt sich nach hinten, wenn sich der Darlehenszinssatz bzw.
die Erbbauzinsstaffelung erhöht.
Verringert sich der Darlehenszinssatz bzw.
die Erbbauzinsstaffelung, so liegt der Zeitpunkt früher.
Dies kann z.
B.
vorteilhaft sein für eine junge Familie, die sich erst im Laufe der Jahre mit steigendem Einkommen eine höhere Zinsbelastung leisten kann, aber bereits jetzt den Kindern die Lebensqualität eines eigenen Eigenheims bieten möchte.
Allerdings muss bei einer solchen Betrachtung, wo nicht die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund steht sondern der zeitliche Verlauf der finanziellen Belastung, natürlich die gesamte jährliche Belastung bestehend aus Zins und Tilgung verglichen werden.