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Einfluss einer positiven Wertsteigerung des Grundstücks - Teil 1
In diesem Abschnitt wollen wir untersuchen, bei welcher Grundstückswertsteigerung ein Grundstückskauf vorteilhafter ist als das Erbbaurecht.
Dazu berechnen wir den Break – Even –Punkt, bei dem die Kapitalwerte beider Alternativen identisch sind.
Dazu löst man die Formel K(Erbbaurecht) = 1 1 (1 ) (1 ) + = + + + Σ n E n t t t i G i a
nach dem zu ermittelnden Grundstückswert GE am Ende der Laufzeit auf GE= 1 1 * (1 ) (1 ) ( ) + = + − Σ n n t t t i i a K Erbbaurechtww
und vergleicht GE mit den Anschaffungspreisen aus Tabelle 3.
Es ergeben sich folgende Resultate:
Standort GE (35 Jahre) Kaufpreis
Berlin 304.
436,48 ˆ 104.
500 ˆ
Bremen 272.
390,53 ˆ 93.
500 ˆ
Dortmund 432.
620,25 ˆ 148500 ˆ
Duisburg 360.
516,88 ˆ 123.
750 ˆ
Düsseldorf 560.
804,03 ˆ 192.
500 ˆ
Essen 512.
735,12 ˆ 176.
000 ˆ
Frankfurt/Main 801.
148,62 ˆ 275.
000 ˆ
Hamburg 400.
574,31 ˆ 137.
500 ˆ
Hannover 480.
689,17 ˆ 165.
000 ˆ
Köln 496.
712,14 ˆ 170.
500 ˆ
München 929.
332,40 ˆ 319.
000 ˆ
Stuttgart 961.
378,34 ˆ 330.
000 ˆ
Tab.
6: Grundstückswert GE beim Break –Even- Punkt
Es ergibt sich für alle Standorte ein Faktor 2,91 um den sich der Grundstückswert über die Laufzeit von 35 Jahren erhöhen muss, damit der Break – Even – Punkt errecht wird.
Man benötigt also fast eine Verdreifachung des ursprünglichen Grundstückswertes, damit die Alternative des fremdfinanzierten Grundstückserwerbes günstiger wird als die Alternative Erbbaurecht.
Solche und höhere Wertsteigerungen hat es in den letzen 35 Jahren tatsächlich bei Grundstücken in fast allen Standorten gegeben.
Bei besonders attraktiven Standorten wie z.
B.
München, Düsseldorf oder Stuttgart war die Wertsteigerung sogar noch höher.
Deshalb hatte das Erbbaurecht für viele Investoren an Attraktivität verloren.
Bei einer längeren Laufzeit des Erbbaurechts benötigt man natürlich eine erheblich höhere Wertsteigerung des Grundstücks, da sein Wert GE mit einem höheren Faktor (1+i)n+1 abgezinst wird.