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Analyse weiterer Einflussfaktoren - Teil 1
Neben der Wertentwicklung des Grundstückes über einen sehr langen Zeitraum, können noch andere Faktoren die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung beeinflussen.
Bei der nachfolgenden Betrachtung wird generell auf das Beispiel Stuttgart eingegangen.
Bis jetzt hat man angenommen, dass die Verzinsung des Darlehens dem Kalkulationszinsfuss i entspricht.
Allerdings kann der Darlehenszinssatz vom Kalkulationszinssatz i abweichen.
Generell ergibt sich bei einem Darlehenszinssatz, der größer als der Kalkulationszinssatz ist, ein negativerer Kapitalwert für das Ratendarlehen.
Damit wird die Alternative eines fremdfinanzierten Grundstückskaufes noch unvorteilhafter.
Bei einem Darlehenszinssatz von sechs Prozent ergibt sich: K ( Ratendarlehen, 6%) = - 298.
780,50 ˆ < - 281.
979,64 ˆ = K (Ratendarlehen, 5,5%) Damit ergibt sich für alle Standorte ein Faktor 3,26, um den sich der Grundstückswert über die Laufzeit von 35 Jahren erhöhen müsste, damit ein Grundstückskauf wirtschaftlicher ist als das Erbbaurecht.
Ist der Darlehenszinssatz niedriger als der Kalkulationszinsfuss i = 5,5% verbessert sich der Kapitalwert für das Ratendarlehen und die Alternative fremdfinanzierter Grundstückskauf wird vorteilhafter.
Unter der Annahme, dass sich der Grundstückswert über die Laufzeit von 35 Jahren nicht verändert, wird bei einer Kapitalverzinsung kleiner gleich ca.
2,7% das Erbbaurecht unvorteilhaft, da: K (Erbb.
, 35 J.
)= -190.
103,84 ˆ< -187.
894,82 ˆ = K (Ratend.
, 2,7%, 35 J.
) Unter der Annahme, dass sich der Grundstückswert am Ende der Laufzeit verdoppelt, wird bei einer Darlehensverzinsung von kleiner gleich 4,19% das Erbbaurecht unvorteilhaft, da: K(Erbb, 35 J.
) = -190.
103,84ˆ < - 189.
941,03 ˆ = K(Ratend.
4,19%, GE= 660 Tˆ, 35 J.
) Verändert man nun die Laufzeit von 35 Jahre auf 50 Jahre, so ergibt sich folgendes: Unter der Annahme, dass sich der Grundstückswert nicht verändert, wird bei einer Kapitalverzinsung kleiner gleich ca.