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Welchem effektiven Mietpreis entspricht der zu leistende Erbbauzins? - Teil 1
Der effektive Mietpreis ist eine jährlich gleich hohe Leistung (Annuität), deren Kapitalwert dem Kapitalwert des Erbbaurechts entspricht.
Die Annuität lässt sich nach der folgenden Formel berechnen: Ann = K(Erbbau) * (1 ) 1 (1 ) * + − + t t i i i Dabei bedeuten: Ann = Annuität bzw.
effektiver Mietpreis K(Erbbau)= Kapitalwert des Erbbaurechts i = Kalkulationszinsfuss t = Laufzeit des Erbbaurechts Für Stuttgart ergibt sich mit t= 35 Jahren, i= 5,5% und einer Erbbauzinsstaffelung von 2%,3%,5% ein Kapitalwert von K(Erbbau) = -190.
103,84 ˆ.
Damit ergibt sich ein effektiver Mietpreis von 12.
351,98 ˆ pro Jahr, bzw.
eine monatliche Miete von 1.
029,33 ˆ.
Dies entspricht dem Mietpreis einer Wohnung von 114 qm, da zurzeit im Raum Stuttgart der Mietspiegel für einen Neubau bei 9 ˆ pro qm steht.
141 Die monatliche effektive Miete steigt um je 275 ˆ, wenn die Erbbauzinsstaffelung um jeweils einen Prozentpunkt erhöht wird.
Für die anderen Großstädte ergeben sich daher folgende Werte: Standort jährlicher Mietpreis monatlich er „Mietpreis “ Mietspiegel Neubau Aquivalen t Veränderung der Staffelung bei 1% Punkt
Berlin 3.
911,46 ˆ 325,96 ˆ 6,00 ˆ/qm 54 qm 87,08 ˆ/14 qm
Bremen 3.
499,73 ˆ 291,64 ˆ 6,20 ˆ/qm 47 qm 77,92 ˆ/12 qm
Dortmund 5.
558,39 ˆ 463,20 ˆ 6,40 ˆ/qm 72 qm 123,75 ˆ/19 qm
Duisburg 4.
631,99 ˆ 386,00 ˆ 6,30 ˆ/qm 61 qm 103,12 ˆ/16 qm
Düsseldorf 7.
205,32 ˆ 600,44 ˆ 9,20 ˆ/qm 65 qm 160,42 ˆ/17 qm
Essen 6.
587,72 ˆ 548,98 ˆ 6,40 ˆ/qm 85 qm 146,66 ˆ/23qm
Frankfurt/Main 10.
293,32 ˆ 857,78 ˆ 8,50 ˆ/qm 100 qm 229,16 ˆ/27 qm
Hamburg 5.
146,66 ˆ 428,89 ˆ 8,80 ˆ/qm 48 qm 114,58 ˆ/13 qm
Hannover 6.
175,99 ˆ 514,67 ˆ 6,00 ˆ/qm 85 qm 137,50 ˆ/23 qm
Köln 6.
381,86 ˆ 531,82 ˆ 8,70 ˆ/qm 61 qm 142,08 ˆ/16 qm
München 11.
940,25 ˆ 995,02 ˆ 10,75 ˆ/qm 92 qm 265,83 ˆ/25 qm
Stuttgart 12.
351,98 ˆ 1.
029,33 ˆ 9,00 ˆ/qm 114 qm 275,00 ˆ/30 qm
Tab.
7: Mietpreisgegenüberstellung